Precificação do Aluguel em Topos de Prédios

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Ao longo dos últimos anos tenho me dedicado intensamente ao estudo do mercado imobiliário de telecom no Brasil, cuidando bem de perto da gestão de centenas de contratos de cessão e locação, e conversando diariamente com meus clientes. Decidi que estava na hora de compartilhar esta experiência acumulada e partir de hoje eu, a equipe da Dextra e os grandes especialistas do mercado vamos divulgar aqui no blog material de qualidade para síndicos, proprietários, administradores e gestores condominiais.

Para este início coloco aqui a pergunta que me fazem praticamente todos os dias:  “– Vinicius, como precifico o aluguel do topo do meu prédio?”

Não existe uma fórmula mágica que responda a esta pergunta, mas a “Lei da Oferta e da Procura” ajuda a compreender um pouco mais a complexidade deste assunto. E é um pouco do conceito que vou explicar hoje. Simplificando a “Lei da Oferta e da Demanda”, esta nos diz que em certo mercado o preço por determinado ativo é definido por quanto você tem pra vender e o quanto de gente tem querendo comprar este ativo. É uma teoria bem estabelecida em Microeconomia e é uma definição bem aceita no mercado, diria até intuitiva.

Apesar de simples, a aplicação desta teoria para o mercado imobiliário de telecom necessita atenção, cuidado e análise. Quando estabelecemos o preço de um determinado ativo devemos  observá-lo dentro do contexto do mercado que está sendo analisado, e não é diferente neste caso.

Qual o primeiro conceito equivocado que as pessoas cometem ao definir o preço de um topo de prédio? É partir do princípio do R$/m² de locação de determinada região.

 Isso é totalmente equivocado porque quando olhamos para o R$/m² de determinada região geográfica estamos olhando para pessoas que disponibilizam um apartamento ou uma sala comercial. O topo do prédio não é uma sala ou um apartamento, então, não tem a ver com essa oferta, é um outro ativo imobiliário.

Do lado da demanda não são famílias buscando casa para morar nem empresas buscando uma sala para montar o seu negócio: são empresas buscando instalar equipamentos de telecom.

Do lado da oferta, enquanto um determinado condomínio empresarial pode ter de 10 mil m2 de ABL (área bruta locável), frequentemente seu topo não tem mais do que 600m2.

Neste sentido, o lado da oferta e da demanda são completamente diferentes e não são comparáveis e, por isso, não existe nenhuma correlação entre a locação de um topo do prédio e de um apartamento na mesma área. Afinal, uma operadora móvel não pode colocar sua antena dentro de um apartamento ou sala comercial.

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Partindo dessa análise, então, qual é a oferta e a demanda real para um topo de prédio neste mercado?

Aí está o segundo conceito equivocado que gestores e proprietários acreditam: em São Paulo existem aproximadamente  24 mil prédios e aproximadamente 6 mil antenas.

Algumas pessoas acreditam que exista uma demanda incrivelmente menor do que a oferta. Logo, para um mercado 24  mil topos de prédios que possui apenas 6 mil antenas o preço seria baixo. E por qual motivo esse é um conceito equivocado?

Primeiro, porque tecnicamente uma parte significativa desta oferta é inviável para alocação de antenas. Há fatores técnicos como visada, áreas de sombra, possibilidade de licenciamento na prefeitura, áreas já ocupadas, entre diversos outros, que restringe a oferta significativamente.

Segundo, por que há condomínios que não desejam, por diversas razões, colocar seus ativos em disponibilidade neste mercado. Alteração de fachada, circulação frequente de pessoas estranhas ao condomínio, e até medo de contrair câncer causado pela radiação (um mito) são razões alegadas por proprietários dos ativos para negar, independentemente do preço, qualquer possibilidade de cessão do mesmo. Ou, eventualmente, determinar um preço mínimo para incorrer no ônus esperado pela cessão.

Resumindo o que abordei acima, quando falamos de oferta de prédios falamos de 3 elementos principais:

  • Disponibilidade
  • Viabilidade Técnica
  • Interesse do Proprietário

De maneira geral, pode-se inferir, portanto, que o estoque disponível de topos de prédio em São Paulo não são 24  mil prédios, e sim um contingente muito menor que corresponde aos efetivamente disponíveis, o que definimos como a real oferta.

E como estabelecemos a conta do lado da demanda?

De 1998 a 2009 aconteceu a grande onda de expansão da telefonia móvel no Brasil, e, durante este período, as operadoras buscaram expandir suas redes de forma isolada. Algumas tinham a urgência como uma variável importante, não tinham tempo para uma busca completa nem para negociar os preços, e, por isso, elevaram seus preços ofertados para diminuir o tempo de negociação. Uma vez estabelecida a cobertura da rede móvel, as novas demandas são pontuais por cobertura de área de sombra e expansão de 4G. É apenas natural que um eventual locatário dispenda tempo maior buscando alternativas de menor preço.
Outro elemento adicional é que a indústria de telecom, movida pela entrada de empresas de infra-estrutura, se moveu na direção de otimizar a alocação destes ativos. O que historicamente eram pontos exclusivos de cada operadora, tem se tornado, cada vez mais, pontos compartilhados.

O cenário atual para precificação de novas locações de topos de prédio é, portanto, decrescente:

• As operadoras possuem menor necessidade de abertura de novos pontos porque já possuem rede instalada;
• Os próximos pontos instalados provavelmente serão compartilhados porque temos empresas de infraestrutura que compartilham os sites;
• O preço aceito pelos proprietários tende a ser menor – em grande parte devido ao cenário econômico brasileiro estar ruim.

Concluindo, de um lado é fato que há uma tendência à redução do valor do aluguel neste mercado, mas por outro, não há razão para uma queda tão brusca e nem para homogeneização dos preços (estabelecimento de um “preço-padrão”) – como tem sido o desejo das operadoras e empresas de infra-estrutura.
Definir o valor correto de um ativo neste mercado é uma tarefa complexa em que para o proprietário estar em igualdade de condições na negociação é necessário ter informações qualificadas sobre a real oferta e demanda do “micro-mercado” relativo ao seu ativo específico.

Um abraço e até a próxima!

 

Economista pela UFRJ, MBA pela COPPEAD/UFRJ, Pós-graduado em Novos Negócios pela Harvard Business School. Mais de 10 anos empreendendo, aprendendo e inovando em Telecom no mercado imobiliário.